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martes, 19 de enero de 2016

292 * #CasoPráctico "Valoración Hotel". Enunciado y solución (valor de un negocio vs. valor inmobiliario) #CasoPrácticoEEC

Joaquim-Andreu Monzón Graupera
Universitat de Barcelona
El enunciado del presente caso práctico, puede consultarse aquí:
292. a.    https://goo.gl/LFJKHA
Y su resolución, aquí:
292. b.    https://goo.gl/x7E9dp
COMENTARIO
Este caso práctico se redactó en 1999 tomando como base algunas cifras y aspectos especializados de un caso práctico del profesor J. Moral González, publicado en la obra: "Tratado práctico de valoraciones inmobiliarias" editada por la EUATB de la Universitat Politècnica de Catalunya.
Se trata de una situación en la que debe valorarse un negocio (la explotación de un hotel) en base a determinadas previsiones de ocupación, de tarifas por habitación y evolución prevista de éstas en el tiempo, y compara dicha valoración con la derivada de su gran alternativa: el agregado de valor de mercado del solar y del edificio.
La explotación se valora de acuerdo con una variante del VAN: el VAREN (Valor Actual de las Rentas Esperadas del Negocio), añadiendo a éste el valor del suelo, según su previsión tras 35 años de explotación, dado que el vuelo (la construcción del hotel) iría a demolición tras este plazo.
Un caso práctico de este tipo, no sólo requiere de un cierto dominio de los modelos dinámicos de evaluación de inversiones.  Se precisa más.
Dado que no se aplicó ningún modelo de introducción del riesgo, también conviene acumular capacidad crítica para concluir qué tipo de validez tienen los resultados ofrecidos y qué grado de verosimilitud presentan, tanto las hipótesis introducidas inicialmente, como las nuevas que puedan aplicarse más tarde con el fin de generar una presentación del tipo: escenario/resultado.
Dado que se perdió el fichero del enunciado, no se han podido corregir algunas cuestiones de carácter formal.
Mi solución manuscrita fue procesada en 2004 mediante ordenador por la Sra. Mercè Alberich (U.P.C.), a la que le agradezco su eficaz trabajo.
AMPLIACIÓN
Quién esté interesado en una revisión teórica más profunda de la metodología de la valoración de hoteles, posiblemente le interesará la consulta del siguiente documento publicado en 2009, de los profesores M. Casanovas y P. Santandreu:
292. c.    http://goo.gl/0nMGRO