Joaquim-Andreu Monzón Graupera
Universitat de Barcelona
El enunciado del
presente caso práctico, puede consultarse aquí:
Y su resolución,
aquí:
292. b. https://goo.gl/x7E9dp
COMENTARIO
Este caso práctico
se redactó en 1999 tomando como base algunas cifras y aspectos especializados
de un caso práctico del profesor J. Moral González, publicado en la obra:
"Tratado práctico de valoraciones inmobiliarias" editada por la EUATB de la Universitat Politècnica de Catalunya.
Se trata de una
situación en la que debe valorarse un negocio (la explotación de un hotel) en
base a determinadas previsiones de ocupación, de tarifas por habitación y
evolución prevista de éstas en el tiempo, y compara dicha valoración con la
derivada de su gran alternativa: el agregado de valor de mercado del solar y
del edificio.
La explotación se
valora de acuerdo con una variante del VAN: el VAREN (Valor Actual de las
Rentas Esperadas del Negocio), añadiendo a éste el valor del suelo, según su previsión tras
35 años de explotación, dado que el vuelo (la construcción del hotel) iría a
demolición tras este plazo.
Un caso práctico
de este tipo, no sólo requiere de un cierto dominio de los modelos dinámicos de
evaluación de inversiones. Se precisa más.
Dado que no se
aplicó ningún modelo de introducción del riesgo, también conviene acumular
capacidad crítica para concluir qué tipo de validez tienen los resultados
ofrecidos y qué grado de verosimilitud presentan, tanto las hipótesis
introducidas inicialmente, como las nuevas que puedan aplicarse más tarde con
el fin de generar una presentación del tipo: escenario/resultado.
Dado que se perdió
el fichero del enunciado, no se han podido corregir algunas cuestiones de
carácter formal.
Mi solución
manuscrita fue procesada en 2004 mediante ordenador por la Sra. Mercè Alberich
(U.P.C.), a la que le agradezco su eficaz trabajo.
AMPLIACIÓN
Quién esté
interesado en una revisión teórica más profunda de la metodología de la
valoración de hoteles, posiblemente le interesará la consulta del siguiente
documento publicado en 2009, de los profesores M. Casanovas y P. Santandreu:
292. c. http://goo.gl/0nMGRO